管清友：房贷利率下调至2%较为合理 楼市回暖信号显现

管清友：房贷利率下调至2%较为合理新政后一线楼市持续回暖，广州10月份新房网签6300套，比去年同期增长45.73%。深圳新房10月认购量达到8405套，平均每天认购382套，预计月底累计认购量有望超10000套。北京二手房房源挂牌量明显减少，上海二手房单日网签频频破千套。热门二线城市如杭州也逐步回暖，土拍再现新地王。9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，住建部等五部委推出一系列措施，包括专项债用于存量土地和存量商品房收购、100万套城中村货币化安置、白名单信贷额度增加至4万亿等。自9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，住建部称市场出现了积极变化，中国房地产市场已经开始筑底。在此背景下，管清友认为一线城市房价已跌至2015年、2016年的水平，目前处于阶段性企稳。但考虑到人口结构的变化，一二线城市房价很难一直保持在这个水平，长远来看大概率会稳定在2013-2015年水平，以时间换空间缓释楼市风险。房贷利率下调是趋势，未来下调至与十年期国债收益率持平即2%左右较为合理，但应多频次、小步快跑，一次性大幅下调对商业银行冲击较大。对于买房时机，如果从租金回报率角度看，收益率能达到2%的水平，他认为房地产是一个可以考虑的投资选项。他建议稳楼市与股市政策力度还可以更大，比如特别国债的发行，一定要让地方政府和投资者看到弹药是无限的。此外，着力点应该放在促销费、增加居民收入，从全国层面发放消费券和现金。管清友认为，整个宏观政策已经进入系统性反通缩阶段，短期或当务之急是活跃股市、稳定楼市。三四线城市房价从2021年年底开始下跌，一线城市则从2023年二季度开始，跌幅很大，稳楼市至关重要。关于房地产融资协调机制“白名单”，他认为还是要回归市场，因为这其实是用行政评判一个市场主体，而市场主体的财务指标在随时变化。“白名单”制度强调风险底线，列入“白名单”的项目均是有问题的项目。

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